깡통전세·전세사기 자가진단 체크리스트

전세사기의 상당수는 계약 전 10분이면 걸러 낼 수 있는 신호를 놓치면서 시작됩니다. 등기부의 선순위 채권, 시세 대비 지나치게 높은 전세가, 소유자와 계약 상대의 불일치 같은 정황을 미리 확인하면 위험한 물건을 피할 수 있습니다. 다만 이 사이트는 개별 물건이 안전한지, 피해에 해당하는지 단정하지 않습니다.

전세가율이 높지 않은가

전세가율(보증금 ÷ 매매가)이 80%를 넘으면 경매 시 보증금 회수가 어려워지고 보증보험 가입도 제한되기 시작합니다. 시세를 파악하기 어려운 신축 빌라·다가구는 최초 공급가만 믿지 말고 유사 거래·감정가로 보수적으로 확인해야 합니다.

전세가율 직접 계산깡통전세 위험도 진단기로 전세가율과 경매 시 회수 예상액을 확인하세요.

등기부에 위험 신호가 없는가

등기부 을구의 근저당권 채권최고액이 크거나, 갑구에 가압류·경매개시결정 같은 기록이 있으면 위험 신호입니다. 소유권이 최근에 여러 번 바뀌었거나 신탁이 설정돼 있으면 계약 상대가 처분 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

계약 상대가 진짜 권리자인가

등기부상 소유자와 계약하는 사람이 같은지, 대리인이라면 위임장·인감증명이 정당한지 확인합니다. 임대인이 세금을 체납했는지(미납 국세·지방세 열람)도 확인하면, 경매 시 조세채권이 앞순위로 배당되는 위험을 미리 알 수 있습니다.

선순위 임차인이 있는가

다가구·다중주택은 나보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 임차인이 있을 수 있습니다. 전입세대열람으로 선순위 임차인 규모를 확인하지 않으면, 경매 시 그들의 보증금이 먼저 배당돼 내 몫이 줄어들 수 있습니다.

위험 정황이 겹치면전세가율이 높은데 선순위 채권까지 있는 등 위험 신호가 겹치면 계약을 재검토하고, 전세사기 정황이 의심되면 대한법률구조공단(132)이나 전세사기 피해 지원 창구에 상담하는 것이 안전합니다.

위험 신호 체크리스트

계약 전 위험 신호
신호	확인
전세가율 과다	시세 대비 보증금
선순위 채권 과다	을구 합계
소유자≠계약 상대	위임·대리 범위
시세 대비 과도한 저가 전세	급매·급전 사유

신호가 보이면 깡통전세 진단과 보증보험 가능 여부를 함께 보고, 확신이 없으면 계약을 서두르지 않는 것이 안전합니다.

자가진단 후 다음 행동

체크리스트에서 위험 신호가 하나라도 나오면 ① 등기·시세 재확인 ② 전세가율·선순위 계산 ③ 보증보험 가능 여부 ④ 계약 보류·재협의 순으로 진행하는 것이 안전합니다. 신호가 없더라도 보증보험과 전입·확정일자는 기본 안전망입니다. 이 사이트는 개별 피해 해당 여부를 판단하지 않으며, 지원·수사는 공식 창구를 이용하세요.

급하게 계약금을 요구하거나, 등기 열람을 막는 태도, 시세 대비 비정상적으로 낮은 전세는 특히 경계 대상입니다. 계산기로 숫자를 보고, 가이드로 절차를 확인한 뒤에도 불안하면 전문가·공식 상담 채널을 우선하세요.