이 계산기는 무엇을 계산하나
전세·월세 계약을 마치면 공인중개사에게 중개보수(흔히 말하는 복비)를 지급합니다. 이 복비는 부르는 대로 주는 것이 아니라, 공인중개사법 시행규칙 별표1이 거래금액 구간별로 상한 요율을 정해 둡니다. 이 계산기는 거래유형·보증금·월세를 넣으면 그 상한을 넘지 않는 법정 최대 복비와 부가세 포함액을 즉시 계산합니다.
실무에서 자주 벌어지는 일은 "요율 상한"과 "실제 지급액"을 혼동하는 경우입니다. 상한은 협의로 정할 수 있는 최대치일 뿐, 그 이하로 낮춰 협의할 수 있습니다. 반대로 상한을 초과한 요구는 정당한 근거가 없다면 다툴 여지가 생깁니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 내 거래의 상한이 얼마인지 숫자로 아는 것이 협상의 출발점입니다.
계산 방법과 기준
복비 상한은 "거래금액 × 구간요율"로 산출하고, 일부 저액 구간에는 별도 한도액이 붙습니다. 근거: 공인중개사법 시행규칙 별표1.
1) 거래금액 산정
전세는 보증금이 그대로 거래금액입니다. 월세는 보증금 + 월세 × 100으로 환산하며, 이렇게 계산한 값이 5천만 원 미만이면 배수를 100 대신 70으로 다시 적용합니다.
2) 구간별 상한 요율 적용
5천만 미만 0.5%, 5천만~1억 미만 0.4%, 1억~6억 미만 0.3%, 6억~12억 미만 0.4%, 12억~15억 미만 0.5%, 15억 이상 0.6%입니다. 구간이 바뀌는 경계값(예: 정확히 1억)은 그 이상 구간 요율을 적용합니다.
3) 한도액 적용
5천만 미만 구간은 20만 원, 5천만~1억 미만 구간은 30만 원의 한도가 있습니다. 계산값이 한도를 넘으면 한도액이 상한이 됩니다. 1억 이상 구간에는 한도가 없습니다.
4) 부가가치세 반영
공인중개사가 부가세 과세사업자라면 상한액에 10%를 더한 금액까지 청구될 수 있습니다. 계산기는 세전 상한과 VAT 포함 최대액을 함께 보여줍니다.
입력값별 예시
전국 시행규칙 별표1 기준. 시·도 조례로 상한이 더 낮은 지역이 있습니다.
| 거래 | 거래금액 | 구간·요율 | 세전 상한 / VAT 포함 |
|---|---|---|---|
| 전세 3억 | 3억 | 1억~6억 · 0.3% | 900,000 / 990,000 |
| 월세 5천/50만 | 1억(×100) | 1억~6억 · 0.3% | 300,000 / 330,000 |
| 전세 7억 | 7억 | 6억~12억 · 0.4% | 2,800,000 / 3,080,000 |
| 월세 3천/10만 | 3,700만(×70) | 5천만 미만 · 0.5% | 185,000 / 203,500 |
월세 3천/10만 사례처럼 환산액이 5천만 미만이면 배수 70이 적용됩니다. 이 경우 요율 0.5%에 한도 20만 원이 함께 걸리는데, 계산값 18.5만 원이 한도 미만이라 그대로 상한이 됩니다.
자주 하는 실수와 주의사항
자주 묻는 질문
복비는 누가 얼마씩 내나요?
임대차 중개보수는 임대인과 임차인이 각각 중개를 의뢰한 몫을 부담합니다. 즉 세입자는 세입자 몫의 상한 범위 안에서 지급하며, 상대방 몫을 대신 낼 의무는 없습니다.
부가세는 무조건 10% 붙나요?
공인중개사가 부가세 과세사업자인 경우에 한해 상한액에 10%를 더해 청구할 수 있습니다. 간이과세자거나 면세 대상이면 다를 수 있어 세금계산서·현금영수증으로 확인하세요.
상한보다 많이 요구받으면 어떻게 하나요?
별표1 상한을 초과한 요구는 정당한 근거를 확인해야 합니다. 조정이 안 되면 관할 시·군·구청 부동산 중개 담당 부서나 한국공인중개사협회에 상담할 수 있습니다. 다만 개별 계약의 위법 여부를 이 사이트가 판단하지는 않습니다.
계약이 중간에 깨지면 복비를 내나요?
중개가 완성돼 계약이 성립했는지에 따라 달라지므로 일률적으로 답하기 어렵습니다. 계약금 단계에서 파기된 경우 등은 사안별로 다뤄지니, 분쟁이 되면 임대차분쟁조정위원회 등에 상담하세요.
전세를 월세로 바꾸면 복비가 달라지나요?
거래유형이 바뀌면 환산보증금이 달라져 구간·요율이 변할 수 있습니다. 전세와 월세를 각각 계산기에 넣어 비교해 보면 차이를 확인할 수 있습니다.
출처와 면책
기준: 공인중개사법 시행규칙 별표1 임대차 상한요율 (2024.7.10 시행). 계산 결과는 법령·고시 기반 참고용 추정치이며, 실제 복비·보증료·대출 한도·세액공제액은 계약 조건·기관 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 임대차 계약의 법률 판단은 하지 않습니다.
- 국가법령정보센터(공인중개사법·주택임대차보호법) | law.go.kr
- 주택도시보증공사(HUG) | khug.or.kr
- 한국주택금융공사(HF) | hf.go.kr
- 주택도시기금 기금e든든 | enhuf.molit.go.kr
- 대한법률구조공단(132) | klac.or.kr