월세 복비는 보증금이 아니라 환산보증금으로 구간을 잡습니다. 환산보증금은 보증금에 월세×100을 더한 값이고, 보증금+월세×100이 5천만 원 미만이면 배수가 70으로 내려갑니다. 이 구조를 모르면 전세 요율을 그대로 적용했다가 구간이 한 단계 올라가 복비를 더 내는 일이 생깁니다.
같은 집이라도 전세로 계약할 때와 월세로 계약할 때 거래금액이 달라집니다. 보증금 3천만 원에 월세 70만 원이면 환산액이 1억을 넘나들어 요율이 갈립니다. 계산기에 보증금과 월세를 같이 넣어야 구간이 맞습니다. 월세만 보고 전세 구간을 적용하면 상한을 잘못 짚습니다.
월세 50만 원은 왜 5천만 원처럼 계산될까?
보증금 5천만 원에 월세 50만 원인 계약을 예로 들어 봅니다. 환산보증금은 5,000만 + (50만 × 100) = 1억 원입니다. 월세 50만 원이 보증금 5천만 원을 얹은 셈이 됩니다. 그 결과 거래금액이 1억이 되어 "1억 이상 6억 미만" 구간(0.3%)이 적용됩니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 보증금 | 50,000,000원 |
| 월세 × 100 | 50,000,000원 |
| 환산보증금(거래금액) | 100,000,000원 |
| 구간·요율 | 1억~6억 · 0.3% |
| 상한액(세전) | 300,000원 |
월세 복비는 왜 월세에 100을 곱할까?
월세는 매달 나가는 돈이라 보증금 한 덩어리와 성격이 다릅니다. 그래서 시행규칙은 월세에 100을 곱해 보증금과 비슷한 크기로 환산합니다. 이렇게 하면 보증금이 적고 월세가 큰 계약도 거래 규모에 맞는 요율이 적용됩니다. 보증금만 보고 요율을 잡으면 실제보다 낮은 요율이 나와 상한을 잘못 계산하게 됩니다.
환산보증금이 5천만 원 미만이면 무엇이 달라질까?
여기에 특례가 하나 더 있습니다. ×100으로 계산한 환산보증금이 5천만 원 미만이면, 배수를 100 대신 70으로 다시 적용합니다. 소액 월세 계약의 부담을 낮추기 위한 규정입니다.
| 사례 | 계산 | 거래금액 |
|---|---|---|
| 보증금 3천/월 10만 | 3,000만 + 10만×70 | 3,700만원 |
| 보증금 2천/월 30만 | 2,000만 + 30만×70 | 4,100만원 |
보증금 3천만·월 10만 계약은 ×100이면 4천만, ×70이면 3,700만이 됩니다. 둘 다 5천만 미만이므로 ×70을 적용해 3,700만 원이 거래금액이 되고, 5천만 미만 구간(0.5%, 한도 20만)이 적용됩니다.
월세 복비 계산에서 자주 하는 실수는 무엇일까?
가장 흔한 실수는 월세를 빼고 보증금만으로 요율을 잡는 것입니다. 보증금 5천만 계약이라도 월세 50만이 붙으면 거래금액이 1억이 되어 구간이 바뀝니다. 또 5천만 미만 특례를 놓쳐 ×100으로만 계산하면, 소액 계약에서 요율이 잘못 잡힐 수 있습니다.
반월세(보증금과 월세가 모두 있는 형태)가 늘면서 이 환산 방식의 중요성도 커졌습니다. 보증금을 낮추고 월세를 올린 계약은 겉보기 보증금이 작아 복비가 적을 것 같지만, 환산보증금으로 계산하면 구간이 올라가 복비가 예상보다 커질 수 있습니다. 계약 형태를 정할 때 복비까지 함께 계산해 보면, 전세·반월세·월세 중 어떤 형태가 총비용 측면에서 유리한지 판단하는 데 도움이 됩니다.
×100과 ×70은 각각 언제 쓸까?
월세 복비는 보증금이 아니라 환산보증금으로 구간을 봅니다. 일반적으로 월세×100을 더하지만, 그 합이 5천만 원 미만이면 ×70 특례가 적용될 수 있어 구간·상한이 달라집니다. 계약 전 복비 계산기에 보증금·월세를 넣어 구간을 확인하세요.
월세 복비는 월세로 계산하나요, 보증금으로 계산하나요?
왜 ×70을 적용하는 경우가 있나요?
전세보다 월세가 복비가 더 나올 수도 있나요?
월세 한도 20만·30만은 언제 적용되나요?
참고 출처
- 국가법령정보센터 | 공인중개사법 시행규칙 별표1(임대차 환산보증금·상한요율) (조회 2026-07-12)
- 국토교통부 | 중개보수 계산 안내 (조회 2026-07-12)
