전세계약에 꼭 넣어야 할 특약은 선순위 담보 말소, 전입·확정일자 협조, 보증금 반환 시기 세 가지입니다. 넣으면 안 되는 한 가지는 대항력이나 우선변제권을 미리 포기하는 조항입니다.
구두 약속은 다툼이 되면 입증이 어렵습니다. 특약으로 적히지 않은 말은 계약서에 없는 것과 같습니다. 중개사가 관행이라고 해도, 권리 포기 문구는 그대로 두지 않는 편이 안전합니다. 잔금일 이후 신규 근저당을 막겠다는 문장도 특약에 넣어 두는 것이 좋습니다. 특약은 짧을수록 해석이 갈리니 날짜와 주체를 명시합니다. 특약은 날짜와 주체를 빠짐없이 적습니다.
구두 약속도 계약서처럼 지켜질까?
임대인이 "잔금일까지 근저당은 안 잡을게요", "도배는 해 드릴게요"라고 말했더라도, 계약서에 적히지 않으면 나중에 지켜지지 않았을 때 입증이 어렵습니다. 중요한 약속일수록 특약으로 계약서에 명시해야 합니다. 특약은 세입자를 지키는 가장 확실한 장치입니다.
전세계약에 꼭 넣어야 할 특약 3가지는 무엇일까?
| 특약 | 내용 |
|---|---|
| 담보설정 금지 | 잔금일 다음 날까지 새 근저당 등 담보를 설정하지 않음(위반 시 해제·손해배상) |
| 선순위 말소 조건 | 기존 근저당을 잔금일까지 말소하는 조건(필요 시) |
| 대항력 유지 협조 | 전입신고·확정일자 유지에 협조하고 방해하지 않음 |
특히 담보설정 금지 특약은 전입신고 다음 날 0시 전의 빈틈을 막는 핵심입니다. 선순위 근저당이 있는 물건이라면 말소 조건을 명시하는 것이 안전합니다.
넣으면 안 되는 특약은 무엇일까?
세입자에게 불리한 특약도 있습니다. 대표적으로 "임차인은 계약갱신청구권을 행사하지 않는다", "보증금 반환보증에 가입하지 않는다"처럼 법이 보장한 세입자 권리를 미리 포기하게 하는 특약입니다. 이런 특약은 세입자에게 불리하고, 강행규정에 어긋나 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 요구받더라도 서명 전에 신중히 검토해야 합니다.
특약은 어떻게 써야 효력이 분명할까?
특약은 애매한 표현 대신 구체적으로 씁니다. "위반 시 어떻게 한다"까지 정하면 실효성이 높아집니다. 예를 들어 "잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다"처럼 결과까지 명시합니다. 특약이 많아지면 임대인이 부담스러워할 수 있으나, 핵심 특약은 양보하지 않는 것이 안전합니다.
특약을 정할 때는 "수리·원상복구 범위"도 자주 다툼이 되는 지점입니다. 입주 전부터 있던 하자(누수·곰팡이 등)를 특약에 적어 두면, 퇴거 시 원상복구 책임을 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다. 반대로 임대인이 "모든 수리는 임차인 부담"처럼 지나치게 포괄적인 특약을 넣으려 하면, 통상적인 소모·노후에 대한 부분까지 떠안게 될 수 있어 범위를 명확히 좁히는 것이 좋습니다.
특약 문구는 실제로 어떻게 쓸까?
아래 문구는 교육·참고용 표준 문안이며 법률 자문이 아닙니다. 계약 조건에 맞게 수정하세요.
"잔금일까지 본 주택의 근저당 등 선순위 담보를 말소하고, 미이행 시 계약을 해제할 수 있다."
"임대인은 잔금일 당일 신규 담보권을 설정하지 아니한다."
"임차인의 전입신고 및 확정일자 확보에 협력한다."
"반환보증 가입이 불가능한 경우 계약 조건을 재협의하거나 해제할 수 있다."
계산기와 공식 창구에서 무엇을 더 확인할까?
본문 수치와 절차는 공인중개사법·주택임대차보호법·주택도시기금 등 공개 기준을 참고한 설명이며, 개별 계약·승인·세액을 단정하지 않습니다. 복비·전세가율·보증보험·버팀목·갱신청구권은 3분 계약 안전진단에서 한 번에 모의할 수 있고, 항목별로 각 계산기 페이지의 기준일과 검증 상태를 함께 확인하세요. 분쟁은 임대차분쟁조정위원회(1600-0013), 대출·기금은 기금e든든, 세액은 홈택스 공식 안내가 우선입니다. 특약·통지 문구는 참고용이며 법률 자문이 아닙니다.
구두 약속은 효력이 없나요?
담보설정 금지 특약이 왜 중요한가요?
권리 포기 특약은 지켜야 하나요?
특약을 많이 넣으면 계약이 깨지나요?
참고 출처
- 국가법령정보센터 | 주택임대차보호법(강행규정·특약) (조회 2026-07-12)
- 국토교통부 | 주택임대차 표준계약서 안내 (조회 2026-07-12)
