이 계산기는 무엇을 계산하나
"깡통전세"는 전세가가 매매가에 근접하거나 넘어서, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 돌려받기 어려운 상태를 뜻합니다. 이 진단기는 보증금·매매가와 등기부상 선순위 채권을 넣으면 전세가율과 경매 시 회수 예상액을 계산해 위험 단계를 4단계로 보여 줍니다.
핵심 숫자는 두 가지입니다. 하나는 전세가율(보증금 ÷ 매매가)로, 이 값이 높을수록 위험합니다. 다른 하나는 경매로 넘어갔을 때 낙찰가에서 나보다 앞선 채권을 뺀 뒤 내 보증금이 얼마나 남는지입니다. 근저당이 없다면 전세가율만 봐도 되지만, 선순위 근저당이나 다른 임차인이 있으면 전세가율이 낮아도 회수가 어려울 수 있습니다.
계산 방법과 기준
전세가율과 경매 시 회수 예상액을 함께 계산합니다. 경락예상가는 매매가에 낙찰가율 75%를 곱한 보수적 추정치입니다.
1) 전세가율 계산
전세가율 = 보증금 ÷ 매매가 × 100. 60% 미만이면 상대적으로 안전, 90% 이상이면 매우 위험 구간으로 봅니다.
2) 경락예상가 추정
경매로 넘어가면 시세보다 낮게 낙찰되는 경향이 있어, 매매가 × 0.75를 회수 재원의 상한으로 보수적으로 잡습니다. 이 낙찰가율은 물건·지역·시점에 따라 실제와 다릅니다.
3) 선순위 채권 차감
내 보증금보다 앞선 근저당 채권최고액과 선순위 임차보증금을 경락예상가에서 뺍니다. 남는 잔여분이 내가 받을 수 있는 재원입니다.
4) 회수 예상·위험 단계
내 보증금 회수 예상액 = min(잔여분, 보증금)이며, 회수율과 함께 4단계 위험도를 게이지로 보여 줍니다. 전세가율 구간별로 보증보험 가입 가능성도 안내합니다.
입력값별 예시
경락예상가율 75% 적용. 선순위 채권이 있으면 전세가율이 낮아도 회수가 줄어듭니다.
| 조건 | 전세가율 | 회수 예상 / 단계 |
|---|---|---|
| 1.5억/2.5억·선순위0 | 60.0% | 1.5억(100%) / 주의 |
| 2억/2.3억·근저당8천 | 86.9% | 9,250만(46.3%) / 위험 |
| 3억/3.2억·선순위1.5억 | 93.75% | 9천만(30%) / 매우위험 |
세 번째 사례는 전세가율 93.75%에 선순위 채권 1.5억까지 겹쳐, 경매 시 보증금의 30%밖에 회수하지 못하는 것으로 추정됩니다. 이런 물건은 계약 자체를 재검토하고 전문가 상담이 필요합니다.
자주 하는 실수와 주의사항
자주 묻는 질문
전세가율이 몇 %면 위험한가요?
일반적으로 80%를 넘으면 보증보험 가입이 제한되기 시작하고, 90%를 넘으면 매우 위험한 구간으로 봅니다. 다만 선순위 채권 유무에 따라 같은 전세가율이라도 위험도가 크게 달라집니다.
근저당이 없으면 안전한가요?
선순위 근저당·임차인이 없고 전세가율이 낮으면 상대적으로 안전에 가깝습니다. 그러나 이 사이트는 개별 물건이 안전하다고 단정하지 않으며, 계약 전 등기부·전입세대열람으로 직접 확인해야 합니다.
매매가를 어떻게 알 수 있나요?
국토교통부 실거래가 공개시스템, 감정평가액, 시세 정보 등을 참고할 수 있습니다. 빌라·다가구는 시세 파악이 어려워 감정가나 유사 거래를 보수적으로 잡는 것이 안전합니다.
위험하다고 나오면 어떻게 하나요?
전세가율이 높거나 회수율이 낮게 나오면 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 계약 조건(보증금 조정·선순위 말소 특약 등)을 재검토하세요. 전세사기 정황이 의심되면 대한법률구조공단(132) 상담이 필요합니다.
경매 낙찰가율은 왜 75%로 잡나요?
경매는 시세보다 낮게 낙찰되는 경향이 있어, 보증금 회수를 보수적으로 추정하기 위해 75%를 적용했습니다. 실제 낙찰가율은 물건·지역·회차에 따라 달라 참고용으로만 사용하세요.
출처와 면책
기준: 전세가율 공식·경락예상가 추정(낙찰가율 75%) | 자체계산. 계산 결과는 법령·고시 기반 참고용 추정치이며, 실제 복비·보증료·대출 한도·세액공제액은 계약 조건·기관 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 임대차 계약의 법률 판단은 하지 않습니다.
- 국가법령정보센터(공인중개사법·주택임대차보호법) | law.go.kr
- 주택도시보증공사(HUG) | khug.or.kr
- 한국주택금융공사(HF) | hf.go.kr
- 주택도시기금 기금e든든 | enhuf.molit.go.kr
- 대한법률구조공단(132) | klac.or.kr