전세 계약, 지금 단계에서 무엇을 확인해야 할까?

계약 단계마다 무엇을 확인해야 할까?

1. 01계약 전

   이 집 보증금, 돌려받을 수 있을까?

   등기부 선순위 채권과 전세가율을 보고, 집주인에게 확정일자 정보와 납세증명서 제시를 요구할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의7).

   • 계약 전 집주인의 밀린 세금과 선순위 보증금, 어떻게 확인할까?
   • 깡통전세인지 등기부등본에서 무엇을 확인해야 할까?
   깡통전세 진단 계산하기
2. 02계약일

   계약서와 복비에서 무엇을 챙길까?

   복비는 거래금액 구간별 법정 상한 이하로 협의하고, 선순위 말소 같은 조건은 특약으로 글에 남겨요.

   • 전세계약 특약, 꼭 넣을 3가지와 빼야 할 1가지는 무엇일까?
   • 전세 2억 복비, 법정 상한 60만원은 어떻게 계산될까?
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3. 03잔금·이사일

   보증금을 지키는 효력은 언제 생길까?

   주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 갖추면 우선변제권이 생겨요(제3조, 제3조의2).

   • 전입신고 당일 근저당이 잡히면 전세보증금은 어떻게 될까?
   • 확정일자만 받으면 전세보증금 우선변제가 될까?
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4. 04거주 중

   집주인이 바뀌거나 월세로 바꾸자 하면?

   대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하고(제3조 제4항), 월세 전환율은 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율을 넘을 수 없어요.

   • 전세 사는 중에 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려줄까?
   • 전월세 전환율 상한, 기준금리+2%로 어떻게 계산할까?
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5. 05만기 6~2개월 전

   더 살거나 나가려면 언제 말해야 할까?

   갱신 요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회, 증액은 5% 이내예요. 묵시적 갱신 뒤에는 언제든 해지를 통지하고 3개월 뒤 효력이 생겨요.

   • 묵시적 갱신된 전세, 세입자는 언제 나갈 수 있을까?
   • 임차권등기명령, 언제 신청하고 언제 이사 나가도 될까?
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