소액임차인 최우선변제, 내 보증금은 얼마까지 먼저 돌려받을까?

살던 집이 경매에 넘어가면 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지가 가장 급한 질문이 됩니다. 확정일자를 받았다면 순위에 따라 배당을 받지만, 앞선 근저당이 크면 남는 돈이 없을 수도 있어요. 이때 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 보증금 중 일부를 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 이것이 최우선변제입니다. 기준 금액은 지역마다 다르고, 주택가액의 절반을 넘을 수 없으며, 언제 설정된 담보권과 비교하느냐에 따라 적용 기준도 달라져요. 아래에서 현행 시행령 숫자와 계산 순서를 정리했습니다. 실제 배당은 법원이 정합니다.

최우선변제는 누가 받을 수 있을까?

보증금이 지역별 기준 이하인 임차인이 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 정하고, 이때 경매신청 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택 인도와 주민등록을 갖춰야 한다고 적고 있어요.

확정일자는 최우선변제의 요건이 아닙니다. 다만 최우선변제액을 넘는 나머지 보증금은 확정일자에 따른 우선변제 순위로 받게 되니, 확정일자도 함께 받아 두는 것이 좋아요.

지역별 기준 금액은 얼마일까?

시행령 제11조가 대상 임차인의 보증금 기준을, 제10조가 먼저 받는 금액을 정합니다. 2023년 2월 21일 개정된 현행 숫자는 다음과 같아요.

여기서 광주는 경기도 광주시를 뜻합니다. 광주광역시는 광역시 줄에 해당해요.

집값이 낮으면 최우선변제 금액도 줄어들까?

줄어들 수 있습니다. 법 제8조 제3항과 시행령 제10조 제2항은 최우선변제액이 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정한다고 정하고 있어요.

한 집에 소액임차인이 여러 명이고 그 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 금액 비율대로 2분의 1을 나눕니다(제10조 제3항). 한 집에서 가정공동생활을 하는 여러 임차인은 1명으로 보고 보증금을 합산해요(같은 조 제4항). 다가구주택처럼 세입자가 많은 집이라면 예상보다 적게 받을 수 있다는 뜻입니다.

오래전에 근저당이 잡힌 집이면 어떤 기준이 적용될까?

그 근저당이 설정된 당시의 기준이 적용될 수 있습니다. 2023년 2월 21일 개정 시행령 부칙 제2조는 개정 규정을 존속 중인 계약에도 적용하되, 시행 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정에 따른다고 정하고 있어요.

그래서 같은 서울이라도 등기부 을구에 2023년 2월 21일 전에 설정된 근저당이 있으면, 그 근저당권자와의 관계에서는 지금 표의 숫자가 아니라 그때의 기준으로 판단합니다. 종전 금액은 국가법령정보센터의 연혁 법령에서 확인할 수 있어요.

내 보증금으로 계산하면 얼마일까?

서울 기준으로 두 경우를 보면 차이가 분명합니다(현행 기준, 주택가액 2분의 1 한도 안이라고 가정).

B처럼 기준을 넘으면 보증금 전체가 확정일자 순위에 따라 배당을 받습니다. 그래서 보증금이 기준선 근처라면 계약 전에 등기부의 선순위 채권 합계를 꼭 확인해야 해요.

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