임차권등기명령, 언제 신청하고 언제 이사 나가도 될까?

계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 새집으로 이사를 가야 할지 고민이 됩니다. 주택임대차보호법은 이사(점유)와 전입신고(주민등록)를 대항력의 조건으로 두고 있어서, 아무 준비 없이 주소를 옮기면 지금까지 가진 보호를 잃을 수 있어요. 이럴 때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원 결정으로 등기부에 임차권을 올려 두면, 그 뒤에는 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 아래에서 신청 요건과 관할 법원, 이사해도 되는 시점, 비용 청구까지 현행 조문 그대로 정리했습니다. 개별 사건의 판단은 대한법률구조공단(132)에서 다시 확인하세요.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까?

임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않은 경우입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 이 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있다고 정하고 있어요.

계약이 아직 진행 중일 때는 조문상 요건에 맞지 않습니다. 또 같은 법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 계속되는 것으로 보기 때문에, 신청 전까지 계속 살아도 권리가 사라지지는 않아요.

신청서에는 무엇을 적고 무엇을 소명해야 할까?

같은 조 제2항은 신청서에 다음 내용을 적고, 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하라고 정하고 있습니다.

오른쪽 열의 자료는 조문 내용을 바탕으로 정리한 예시입니다. 실제 첨부 서류와 비용은 관할 법원 안내를 따르세요.

이사는 언제 나가도 될까?

등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤입니다. 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가지고 있던 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다고 정하고 있어요.

반대로 등기가 끝나기 전에 이사하거나 전입을 옮기면 대항요건(주택 인도와 주민등록, 제3조 제1항)이 사라질 수 있습니다. 법원 결정이 나왔다는 연락만 믿지 말고, 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 을구 또는 해당 란에 임차권등기가 올라왔는지 직접 확인하는 습관이 안전해요.

집주인이 결정문을 받기 전에도 등기가 될까?

됩니다. 2023년 4월 18일 개정으로 제3조의3 제3항이 민사집행법 제292조 제3항을 준용하게 되었고, 이 조항은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있다고 정하고 있어요. 임차권등기명령에서는 채무자가 임대인으로 읽히므로, 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기 집행이 가능합니다.

예전에는 집주인이 결정문을 받지 않아 등기가 늦어지는 경우가 문제가 됐는데, 이 개정으로 그 공백이 줄었습니다. 다만 개별 사건의 진행 속도는 법원마다 다를 수 있어요.

신청 비용은 누가 부담할까?

임차인이 먼저 내고 임대인에게 청구할 수 있습니다. 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있어요. 영수증과 납부 내역을 모아 두면 나중에 보증금 반환 청구와 함께 정리하기 쉽습니다.

같은 조 제9항은 법이 정한 금융기관 등도 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있어요. 전세대출이나 보증 상품을 이용 중이라면 해당 기관 안내도 함께 확인하세요.

임차권등기가 된 집에 다음 세입자가 들어오면 어떻게 될까?

그 뒤에 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제(제8조)를 받을 수 없습니다(제3조의3 제6항). 다음 세입자에게 불리하기 때문에 임차권등기가 된 집은 새 세입자를 구하기 어려워지고, 그만큼 집주인이 보증금 반환을 서두를 이유가 생겨요.

반대로 내가 새로 들어갈 집의 등기부에 임차권등기가 남아 있다면 최우선변제를 받을 수 없다는 뜻이니, 계약 전에 반드시 확인하세요.

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