전월세 전환율 상한, 기준금리+2%로 어떻게 계산할까?

전월세 전환율 상한이 법에 있는 이유는, 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 집주인이 월세를 마음대로 정하지 못하게 하려는 것입니다. 상한은 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값입니다.

보증금 1억을 월세로 돌릴 때 이 상한을 넘으면 초과분은 거절할 여지가 있습니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 움직입니다. 전환 자체를 막을 수 있는 것과, 상한을 넘는 월세를 거절할 수 있는 것은 다른 이야기입니다. 계산은 낮추는 보증금에 상한 비율을 곱해 월 환산합니다. 기준금리 고시일은 한국은행 홈페이지에서 확인합니다. 상한은 연 비율이라 월로 나눌 때 12로 나눕니다.

전월세 전환율 상한의 두 값은 무엇일까?

주택임대차보호법 제7조의2는 두 비율 중 낮은 쪽을 상한으로 둡니다. 하나는 시행령 제9조 제1항의 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 시행령 제9조 제2항의 연 2%를 더한 값입니다. 기준금리가 연 8%를 넘지 않는 한 실제 상한은 기준금리+2%입니다.

출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제9조 (2026-11-10 확인)

전세를 월세로 바꿀 때 집주인이 비율을 마음대로 정할까?

전세 보증금을 월세로 바꾸면 임대인은 목돈 대신 매달 임대료를 받습니다. 이때 얼마의 월세로 바꿀지 임대인이 자유롭게 정한다고 생각하기 쉽지만, 주택임대차보호법 §7의2가 전환율 상한을 두고 있습니다. 상한을 넘는 전환은 그 초과분에 대해 다툴 수 있습니다.

전환율 상한은 어떻게 정해질까?

법정 전환율 상한은 두 값 중 낮은 것으로 정해지는데, 그중 하나가 "한국은행 기준금리 + 연 2%"입니다. 기준금리가 변하면 상한도 함께 움직입니다. 전환할 보증금에 이 상한율을 적용해 연 임대료를 구하고, 12로 나누면 월세 상한이 됩니다.

보증금 1억을 바꾸면 월세는 얼마까지일까?

예를 들어 기준금리가 연 3.0%라고 가정하면 전환율 상한은 5.0%입니다. 전환 대상 보증금 1억에 5.0%를 적용하면 연 500만 원, 월 약 41.7만 원이 월세 상한이 됩니다. 임대인이 이보다 높은 월세를 요구하면 초과분을 거절할 수 있습니다. (여기서 3.0%는 설명용 가정값이며 실제 기준금리는 다를 수 있습니다.)

법은 왜 전환율 상한을 두었을까?

전세에서 월세로 전환할 때 임대인이 과도한 월세를 요구하면 세입자 부담이 급격히 커집니다. 전환율 상한은 이런 급격한 부담 증가를 막기 위한 장치입니다. 기준금리에 연동해 시장 상황을 반영하면서도, 세입자를 보호하는 최소한의 한계를 정한 것입니다.

전환율을 시장 금리보다 낮게 묶어 두는 이유는, 전세 보증금이 단순한 예치금이 아니라 세입자가 오랜 기간 모은 목돈이기 때문입니다. 이 목돈을 월세로 환산할 때 지나치게 높은 이율을 적용하면, 세입자는 사실상 고금리로 임대인에게 돈을 빌려주는 셈이 됩니다. 상한을 기준금리 + 2%로 정해 두면, 전환 조건이 시중 금리 수준에서 크게 벗어나지 않도록 제어됩니다.

전환율 상한이 없으면 세입자에게 무엇이 불리할까?

전세를 월세로 바꿀 때 전환율을 제한하지 않으면, 보증금 일부를 월세로 돌리는 과정에서 임차인 부담이 급격히 커질 수 있습니다. 법령이 기준금리에 가산한 상한을 두는 이유는 그 급등을 막기 위한 최소한의 안전장치입니다. 실제 적용 금리·산식은 계약·고시 시점을 확인하세요.

계산기와 공식 창구에서 무엇을 더 확인할까?

본문 수치와 절차는 공인중개사법·주택임대차보호법·주택도시기금 등 공개 기준을 참고한 설명이며, 개별 계약·승인·세액을 단정하지 않습니다. 복비·전세가율·보증보험·버팀목·갱신청구권은 3분 계약 안전진단에서 한 번에 모의할 수 있고, 항목별로 각 계산기 페이지의 기준일과 검증 상태를 함께 확인하세요. 분쟁은 임대차분쟁조정위원회(1600-0013), 대출·기금은 기금e든든, 세액은 홈택스 공식 안내가 우선입니다. 특약·통지 문구는 참고용이며 법률 자문이 아닙니다.

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