깡통전세인지 등기부등본에서 무엇을 확인해야 할까?

깡통전세 자가진단의 출발은 등기부에서 선순위 채권, 소유자, 선순위 임차인 세 가지를 직접 읽는 것입니다. 중개사가 보여 줬다는 이유만으로 건너뛰면, 근저당 채권최고액이 보증금보다 큰 물건을 놓치기 쉽습니다.

계약 전 10분이면 됩니다. 갑구의 소유자와 계약 명의가 같은지, 을구에 선순위 담보가 얼마나 잡혀 있는지, 전입세대열람으로 먼저 들어온 임차인이 있는지를 확인합니다. 세 가지 중 하나라도 어긋나면 잔금을 미루고 다시 계산해야 합니다. 등기는 계약 전과 잔금 당일, 두 번 보는 편이 안전합니다. 전입세대열람은 임대인 동의가 있어야 합니다.

중개사가 확인해 주면 등기부를 안 봐도 될까?

중개사가 등기부를 확인하는 것은 맞지만, 최종 위험은 세입자 본인이 집니다. 등기부는 누구나 발급받을 수 있고, 계약 전과 잔금일 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 특히 계약과 잔금 사이에 새 근저당이 설정될 수 있어, 잔금일 당일에도 다시 떼어 보는 것이 좋습니다.

을구에서 선순위 채권은 어떻게 확인할까?

등기부 을구에는 근저당권·전세권 등이 기재됩니다. 근저당 채권최고액이 크면, 경매 시 그 채권이 내 보증금보다 먼저 배당됩니다. 여기서 주의할 점은 등기부에 적힌 것이 실제 대출금이 아니라 채권최고액(보통 대출금의 110~130%)이라는 것입니다. 위험을 볼 때는 채권최고액 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.

갑구에서 소유자와 권리관계는 어떻게 볼까?

갑구에는 소유권과 가압류·경매개시결정 등이 나옵니다. 계약 상대가 등기부상 소유자와 같은지, 최근 소유권이 여러 번 바뀌지 않았는지 확인합니다. 가압류·경매 기록이 있으면 위험 신호입니다. 신탁이 설정돼 있으면 계약 상대에게 처분 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

선순위 임차인은 어떻게 확인할까?

다가구·다중주택은 나보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 임차인이 있을 수 있습니다. 등기부만으로는 이들을 알 수 없어, 전입세대열람으로 선순위 임차인 규모를 확인해야 합니다. 이들의 보증금이 내 앞순위이므로, 규모를 모르면 경매 시 내 몫이 얼마나 줄어들지 가늠할 수 없습니다.

세 가지 위험이 겹치면 어떻게 될까?

전세가율이 높은데 선순위 근저당까지 크고, 선순위 임차인 규모도 크다면 위험이 겹칩니다. 이럴 때는 계약을 재검토하고, 보증보험 가입 가능성을 확인합니다. 임대인의 세금 체납(미납 국세·지방세)도 경매 시 앞순위 배당으로 이어질 수 있어 함께 확인하면 좋습니다.

세 가지를 각각 확인했더라도, 마지막에 이들을 한데 모아 "경매로 넘어가면 내 보증금이 몇 순위에서 얼마나 회수되는가"를 계산해 보는 것이 핵심입니다. 근저당이 작아도 선순위 임차인이 많으면 위험할 수 있고, 반대로 선순위 임차인이 없어도 근저당이 크면 위험합니다. 개별 항목이 아니라 합산한 선순위 채권 총액을 경락예상가와 비교해야 실제 위험이 보입니다.

등기부는 어떤 순서로 3분 안에 볼까?

1. 갑구: 소유자·압류·가등기 등 권리 제한
2. 을구: 근저당 채권최고액 합계
3. 전입세대·확정일자 순위와 교차 확인

숫자를 넣었다면 깡통전세 진단기로 전세가율과 회수 예상액을 바로 이어서 확인하세요. 종합이 필요하면 3분 계약 안전진단을 사용합니다.

계산기와 공식 창구에서 무엇을 더 확인할까?

본문 수치와 절차는 공인중개사법·주택임대차보호법·주택도시기금 등 공개 기준을 참고한 설명이며, 개별 계약·승인·세액을 단정하지 않습니다. 복비·전세가율·보증보험·버팀목·갱신청구권은 3분 계약 안전진단에서 한 번에 모의할 수 있고, 항목별로 각 계산기 페이지의 기준일과 검증 상태를 함께 확인하세요. 분쟁은 임대차분쟁조정위원회(1600-0013), 대출·기금은 기금e든든, 세액은 홈택스 공식 안내가 우선입니다. 특약·통지 문구는 참고용이며 법률 자문이 아닙니다.

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