묵시적 갱신된 전세, 세입자는 언제 나갈 수 있을까?

계약 만료가 다가오는데 집주인도 세입자도 아무 말을 하지 않으면 계약은 자동으로 이어집니다. 이를 묵시적 갱신이라고 해요. 그런데 다시 2년을 살기로 한 셈이니 중간에 이사를 가려면 위약금을 내야 하는지 걱정하는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법은 이 경우 임차인에게 언제든 해지를 통지할 권리를 주고, 3개월 뒤 효력이 생기게 했어요. 계약갱신요구권으로 갱신한 계약에도 같은 규칙이 적용됩니다. 아래에서 묵시적 갱신이 되는 조건과 해지 통지, 날짜 계산을 조문 순서대로 정리했습니다.

묵시적 갱신은 언제 이루어질까?

양쪽 모두 정해진 기간에 통지하지 않았을 때입니다. 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있어요. 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같습니다.

다만 2기의 차임액에 달하도록 월세를 연체했거나 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 규정이 적용되지 않아요(같은 조 제3항).

묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 얼마일까?

2년으로 봅니다(제6조 제2항). 보증금과 월세 같은 조건은 이전 계약과 같아요. 그래서 집주인은 이 2년 동안 정해진 사유 없이 계약을 끝낼 수 없지만, 세입자는 아래처럼 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 조문은 해지 통지 권한을 임차인에게만 두고 있어요.

세입자가 나가겠다고 하면 언제 효력이 생길까?

임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2 제2항). 보낸 날이 아니라 받은 날이 기준이라 도달 날짜를 증명할 수 있는 방법이 중요해요.

표의 날짜는 3개월을 단순히 더한 참고값입니다. 정확한 말일 계산은 민법의 기간 계산 규정을 따르니, 이사 날짜를 확정하기 전에 여유를 두세요.

계약갱신요구권으로 갱신한 경우에도 같을까?

같습니다. 제6조의3 제4항은 계약갱신요구로 갱신되는 임대차의 해지에 관해 제6조의2를 준용한다고 정하고 있어요. 갱신요구권으로 2년을 연장했더라도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다(제6조의3 제2항). 증액 상한 5%는 5% 상한 글에서 따로 정리했어요.

해지 통지는 어떻게 남겨 두면 좋을까?

조문은 통지 방식을 정하지 않았기 때문에 문자, 메신저, 내용증명 모두 쓸 수 있습니다. 핵심은 임대인이 받은 날을 나중에 증명할 수 있느냐예요. 문자라면 읽음 표시나 답장을 캡처해 두고, 다툼이 예상되면 우체국 내용증명처럼 도달 기록이 남는 방법이 낫습니다.

통지문에는 계약 주소, 계약 기간, 묵시적 갱신 또는 갱신요구권으로 갱신된 사실, 해지 의사, 보증금 반환 요청을 함께 적어 두면 이후 보증금 반환 일정을 맞추기 쉬워요. 보증금을 제때 못 받으면 임차권등기명령을 검토하세요.

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