전세 사는 중에 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려줄까?

살고 있는 집이 팔렸다는 연락을 받으면 계약서에 적힌 집주인은 이제 집이 없는데 보증금은 누구에게 받아야 하는지 헷갈립니다. 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 세입자를 위해 집을 산 사람이 임대인의 지위를 그대로 이어받는다고 정하고 있어요. 그래서 계약 조건과 보증금 반환 의무가 새 집주인에게 넘어갑니다. 다만 이 효과는 전입신고와 실제 거주라는 대항력 요건을 갖췄을 때의 이야기이고, 경매로 주인이 바뀐 경우에는 규칙이 다릅니다. 아래에서 상황별로 조문을 나눠 정리했습니다.

집이 팔리면 계약은 새 집주인에게 넘어갈까?

대항력이 있다면 넘어갑니다. 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있어요. 계약서를 새로 쓰지 않아도 보증금, 월세, 계약 기간 같은 조건이 그대로 이어지고, 만기에 보증금을 돌려줄 사람도 새 집주인이 됩니다.

대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봐요(제3조 제1항).

대항력이 없으면 어떻게 될까?

새 집주인에게 계약을 주장하기 어렵습니다. 제3조 제4항의 승계 효과는 제3조가 정한 대항력을 전제로 하기 때문이에요. 예를 들어 전입신고를 하지 않았거나, 중간에 주소를 다른 곳으로 옮겨 대항요건을 잃은 상태에서 집이 팔리면 새 집주인에게 임대차를 내세우기 어려울 수 있습니다.

그래서 집에 사는 동안에는 전입을 유지하는 것이 기본입니다. 부득이하게 주소를 옮겨야 한다면 대항력과 확정일자 글과 임차권등기명령 글을 먼저 확인하세요.

경매로 집주인이 바뀌면 무엇이 다를까?

경매는 매매와 규칙이 다릅니다. 제3조의5는 임차주택이 민사집행법에 따른 경매로 경락되면 임차권이 소멸한다고 정하면서, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 예외를 두고 있어요.

또 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 받을 수 있지만, 그 돈을 받으려면 주택을 양수인에게 인도해야 합니다(제3조의2 제2항·제3항). 경매에서 대항력이 인정되는지는 근저당 같은 선순위 권리와의 날짜 비교로 정해지므로, 사건별로 법원 기록을 확인해야 해요.

집주인이 바뀐 걸 알게 되면 무엇부터 할까?

세 가지를 확인하면 됩니다. 첫째, 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 소유자가 실제로 바뀌었는지, 새로운 근저당이 설정됐는지 봅니다. 둘째, 내 전입신고와 확정일자가 유지되고 있는지 확인해요. 셋째, 새 집주인의 연락처와 월세 입금 계좌를 서면이나 문자로 받아 두세요.

이후 갱신이나 증액 이야기는 새 집주인과 하게 됩니다. 갱신요구권과 5% 상한은 집주인이 바뀌어도 같은 조문으로 판단해요.

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