계약 전 집주인의 밀린 세금과 선순위 보증금, 어떻게 확인할까?

등기부만 보면 근저당과 가압류는 보이지만, 집주인이 밀린 세금이나 이미 들어와 사는 다른 세입자의 보증금은 보이지 않습니다. 이런 숨은 채권이 크면 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 보증금이 뒤로 밀릴 수 있어요. 2023년 법 개정으로 임대인은 계약할 때 확정일자 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시해야 하고, 보증금이 1천만원을 넘는 임차인은 임대 시작일까지 집주인 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있게 됐습니다. 아래에서 무엇을 언제 요구하고 어디서 열람하는지 조문 그대로 정리했어요.

집주인은 계약 때 무엇을 보여 줘야 할까?

두 가지입니다. 2023년 4월 18일 신설된 주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 다음을 임차인에게 제시해야 한다고 정하고 있어요.

확정일자 정보로는 같은 건물에 먼저 들어온 세입자들의 보증금 규모를, 납세증명서로는 집주인의 체납 여부를 가늠할 수 있습니다. 둘 다 등기부에는 나오지 않는 정보예요.

다른 세입자의 확정일자와 보증금은 어디서 볼까?

확정일자부여기관에 요청합니다. 제3조의6 제4항은 임대차계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다고 정하고 있어요. 확정일자부여기관은 읍·면사무소, 동 주민센터, 출장소, 지방법원과 등기소, 공증인입니다(같은 조 제1항).

정보 제공에는 수수료가 있습니다(같은 조 제5항). 계약 뒤에는 이해관계인으로서 같은 정보를 요청할 수 있고, 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없어요(같은 조 제3항).

미납국세 열람은 언제, 어디서 신청할까?

계약 전부터 임대 기간이 시작하는 날까지, 세무서에 신청합니다. 국세징수법 제109조 제1항은 주거용 건물을 임차하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 임대인이 내지 않은 국세와 체납액의 열람을 건물 소재지 관할 세무서장에게 신청할 수 있고, 관할이 아닌 세무서에도 신청할 수 있다고 정하고 있어요.

신청할 때는 미납국세 등 열람신청서에 임대인 동의를 증명하는 서류와 신분증명 서류를 붙입니다(시행령 제97조 제1항). 열람 대상은 신고한 국세 중 내지 않은 국세, 납부고지서를 받고 기한이 오지 않은 국세, 체납액입니다.

집주인이 동의하지 않으면 열람할 수 없을까?

계약을 체결했고 보증금이 1천만원을 넘으면 동의 없이도 됩니다. 국세징수법 제109조 제2항과 시행령 제97조 제2항에 따라, 보증금이 1천만원을 초과하는 임차인은 임대 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이 열람을 신청할 수 있어요. 이때는 동의서 대신 임대차계약을 체결한 사실을 증명하는 서류를 냅니다.

이 경우 세무서는 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지합니다. 그리고 신고 기한까지 신고했지만 내지 않은 국세는 신고 기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지난 뒤부터 열람할 수 있게 되어 있어, 아주 최근 신고분은 바로 보이지 않을 수 있어요(시행령 제97조 제3항).

체납이 확인되면 무엇을 해야 할까?

계약 전이라면 계약을 다시 생각하거나, 잔금 전까지 체납을 정리하는 조건을 특약으로 넣는 방법이 있습니다. 집이 경매나 공매로 넘어가면 세금이 보증금과 배분 순서를 다툴 수 있어 체납은 가볍게 볼 정보가 아니에요.

이미 계약했다면 임대 시작일 전까지 열람을 마치고, 결과를 바탕으로 보증보험 가입 가능 여부와 잔금 일정을 다시 점검하세요. 판단이 어렵다면 법률구조공단(132)에 상담할 수 있습니다.

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