전세 2억 원 계약의 법정 상한 복비는 세전 60만 원입니다. 공인중개사법 시행규칙 별표1에서 1억 이상 6억 미만 구간의 상한 요율이 0.3%로 묶여 있기 때문입니다. 2억에 0.3%를 곱하면 60만 원이고, 부가세 과세사업자라면 여기에 10%를 더해 최대 66만 원까지 청구될 수 있습니다.
현장에서 100만 원을 요구받는 경우가 있습니다. 그 금액은 상한을 넘는 액수라 근거를 따져 물을 수 있습니다. 상한은 최대치일 뿐, 그 이하로 협의하는 것도 가능합니다. 별표1 요율은 전국 기준이고 시·도 조례로 더 낮게 정해진 지역이 있어, 같은 2억이라도 관할 조례를 한 번 더 봐야 실제 상한이 맞습니다.
복비는 중개사가 부르는 대로 줘야 할까?
복비를 공인중개사가 자유롭게 정한다고 오해하는 경우가 많습니다. 실제로는 공인중개사법 시행규칙 별표1이 거래금액 구간마다 상한 요율을 정해 두고, 그 안에서만 협의할 수 있습니다. 즉 상한은 법으로 묶여 있고, 그 이하로는 낮출 수 있습니다. 상한을 넘는 요구는 정당한 근거가 없다면 다툴 수 있습니다.
2억 전세 복비는 어떻게 계산될까?
전세는 보증금이 그대로 거래금액이 됩니다. 2억 원은 "1억 이상 6억 미만" 구간에 들어가고, 이 구간의 상한 요율은 0.3%입니다. 여기에 이 구간은 한도액이 없으므로 계산은 단순합니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 거래금액(전세 보증금) | 200,000,000원 |
| 적용 구간 | 1억~6억 미만 |
| 상한 요율 | 0.3% |
| 상한액(세전) | 600,000원 |
| VAT 포함 최대 | 660,000원 |
200,000,000 × 0.003 = 600,000원. 부가세 과세사업자라면 여기에 10%를 더한 66만 원까지 청구될 수 있습니다. 100만 원과의 차이가 34만~40만 원이나 됩니다.
복비 요율은 왜 거래금액 구간마다 다를까?
요율은 거래금액이 커질수록 단조롭게 오르지 않습니다. 별표1은 5천만 미만 0.5%, 5천만~1억 0.4%, 1억~6억 0.3%, 6억~12억 0.4%, 12억~15억 0.5%, 15억 이상 0.6%로 정해 두었습니다. 흥미로운 점은 1억~6억 구간이 0.3%로 가장 낮다는 것입니다. 그래서 2억, 3억, 5억 전세는 모두 0.3% 요율로 계산됩니다. 6억을 넘어서면 다시 0.4%로 올라갑니다.
상한보다 많은 복비를 요구받으면 어떻게 할까?
계산해 보니 상한을 초과한 금액을 요구받았다면, 먼저 어떤 근거인지 확인하는 것이 순서입니다. 부가세 별도 청구인지, 다른 명목이 섞였는지 확인합니다. 조정이 안 되면 관할 시·군·구청 부동산 중개 담당 부서나 한국공인중개사협회에 상담할 수 있습니다. 다만 개별 계약이 위법한지 여부를 이 글이 단정하지는 않습니다.
협의 여지를 놓치지 않으려면 계약 전에 상한을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다. 상한이 60만 원이라는 것을 알고 협의에 들어가면, 그 안에서 조정할지 처음부터 명확해집니다. 반대로 상한을 모른 채 "이 정도가 시세"라는 말을 들으면 근거 없이 더 낼 수 있습니다. 복비는 부동산 시장 관행이 아니라 법이 정한 상한 안에서 협의하는 것이라는 점을 기억하면, 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다.
전세 2억에서 60만 원은 어떻게 나올까?
1억~6억 임대차 구간 상한 요율 0.3%를 적용하면 2억×0.3%=60만 원(세전)이 됩니다. VAT 포함 시 더 높아질 수 있고, 시·도 조례로 더 낮은 상한이 적용되는 지역이 있습니다. 상한은 최대치이므로 협의로 낮출 수 있습니다. 계산은 복비 상한 계산기에서 재현하세요.
전세 2억 복비가 정확히 얼마인가요?
부가세는 항상 붙나요?
3억 전세도 요율이 같나요?
상한보다 많이 요구받으면 무효인가요?
참고 출처
- 국가법령정보센터 | 공인중개사법 시행규칙 별표1(중개보수 상한요율) (조회 2026-07-12)
- 국토교통부 | 중개보수 안내 (조회 2026-07-12)
