계약갱신청구권 행사·거절사유 완전 가이드

계약갱신청구권은 세입자가 한 번 더 2년을 살 수 있게 보장하는 권리입니다. 이때 임대인은 보증금·월세를 5% 넘게 올리지 못합니다. 다만 행사할 수 있는 기간이 정해져 있고, 임대인이 실거주 등 법정 사유를 들면 거절할 수 있어, 권리의 범위와 한계를 정확히 아는 것이 중요합니다.

언제까지 행사해야 하나

계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 합니다. 이 기간을 지나면 권리가 사라지므로, 만료 6개월 전쯤 미리 갱신 의사를 정리하는 것이 안전합니다. 갱신 요구는 문자·내용증명처럼 증빙이 남는 방식으로 하는 것이 좋습니다.

내 행사 기한 계산계약갱신청구권 계산기에서 만료일을 넣어 행사 기간과 마감 D-day를 확인하세요.

5% 상한은 어떻게 적용되나

갱신 시 보증금·월세는 각각 기존액의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 보증금과 월세가 함께 있는 계약은 각 항목이 5% 이내여야 하며, 두 항목을 각각 5%씩 모두 올리는 방식은 다툼이 될 수 있습니다. 증액 폭이 5%를 넘으면 그 초과분을 거절할 수 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우

임대인은 실거주(본인·직계존비속·배우자 포함), 2기 차임 연체, 무단 전대, 목적물의 고의·중대 과실 파손, 철거·재건축 등 법이 정한 사유가 있을 때 갱신을 거절할 수 있습니다. 이런 사유가 없으면 원칙적으로 거절할 수 없습니다.

실거주 거절 후 미거주임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대하면, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 구체적 판단은 변호사·분쟁조정위 상담이 필요합니다.

갱신 후 계약 기간과 중도해지

갱신되면 계약은 2년 연장됩니다. 갱신 계약 중 세입자가 중도해지를 통지하면 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생기는 것이 원칙입니다. 이 점은 최초 계약의 중도해지와 다르므로 미리 알아 두는 것이 좋습니다.

행사 창구·기한 정리

갱신청구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사하는 것이 원칙입니다. 내용증명 등으로 의사를 남기고, 5% 상한 증액 요구가 오면 계산으로 검증하세요. 실거주 거절이 있으면 거절 사유 글과 분쟁조정 안내를 참고합니다. 갱신청구권 계산기로 D-day와 상한액을 확인하세요.

5% 상한과 거절 사유를 같이 보기

갱신청구권을 행사할 때는 증액 5% 상한과 거절 가능 사유를 한 세트로 봅니다. 상한 계산은 계산기로, 실거주 거절 이슈는 관련 정보 글로, 기한은 D-day로 확인하세요. 의사 표시는 가급적 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 하고, 합의 내용은 서면으로 남깁니다.

전세에서 월세로의 전환 요구가 함께 오면 전환율 상한 프레임도 함께 점검합니다. 분쟁이 커지면 임대차분쟁조정위원회(1600-0013)를 통해 조정 절차를 안내받을 수 있습니다. 본 안내는 개별 승패를 단정하지 않습니다.